Onroerende voorheffing: hoe ze berekend wordt, met de opcentiemen van elke gemeente

Drie delen, één aanslagbiljet

Uw eigen bedrag berekent u met de rekenhulp op de startpagina. De opcentiemen van alle gemeenten staan in de tabel onderaan deze pagina.

De Vlaamse Belastingdienst berekent de onroerende voorheffing op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Het kadastraal inkomen is geen echt inkomen, maar een fictief huurinkomen dat het Kadaster van de FOD Financiën aan elk onroerend goed toekent, ook aan een woning die niet verhuurd wordt. Meer daarover leest u bij kadastraal inkomen.

1. Indexering. Het kadastraal inkomen wordt vermenigvuldigd met de indexatiecoëfficiënt van het aanslagjaar en afgerond op de euro. Voor aanslagjaar 2026 is de coëfficiënt 2,3000.
2. Basisheffing van Vlaanderen. Op het geïndexeerde kadastraal inkomen heft Vlaanderen 3,97 %, afgerond op de cent.
3. Provinciale opcentiemen. De provincie legt opcentiemen op de basisheffing: per 100 centiemen van Vlaanderen komt er een eigen aantal bij.
4. Gemeentelijke opcentiemen. Ook de gemeente rekent haar opcentiemen op de basisheffing.
5. Optellen. Basisheffing, provinciale en gemeentelijke opcentiemen samen geven de onroerende voorheffing zonder verminderingen.

Het officiële voorbeeld, nagerekend

De Vlaamse Belastingdienst rekent het voor met een woning in Aalst met een kadastraal inkomen van 720 euro, aanslagjaar 2024:

Stap	Berekening	Bedrag (euro)
Geïndexeerd kadastraal inkomen	720 × 2,1763, afgerond	1.567
Basisheffing	1.567 × 3,97 %	62,21
Provincie Oost-Vlaanderen	62,21 × 148,47 / 100	92,36
Gemeente Aalst	62,21 × 944 / 100	587,26
Onroerende voorheffing	zonder verminderingen	741,83

De rekenhulp van belastingrekenaar.be komt met dezelfde gegevens op hetzelfde bedrag, tot op de cent. Voor aanslagjaar 2026 rekent ze met de coëfficiënt en de opcentiemen van 2026.

Waarom betaalt u meer dan vorig jaar?

De Vlaamse Belastingdienst noemt vier mogelijke redenen:

• De indexering. Het kadastraal inkomen volgt elk jaar de consumptieprijzen. Na een jaar met veel inflatie stijgt het geïndexeerde kadastraal inkomen dus sterker.
• Hogere opcentiemen. De provincie of de gemeente heeft haar opcentiemen verhoogd. Zij beslissen daar zelf over. Van de 245 gemeenten met één tarief hebben er 42 hun opcentiemen voor 2026 verhoogd en 4 verlaagd (tabel onderaan).
• Een vermindering valt weg, bijvoorbeeld omdat er niet langer genoeg gezinsbijslaggerechtigde kinderen bij u wonen.
• Een hoger kadastraal inkomen, bijvoorbeeld nadat het Kadaster uw woning na renovatiewerken opnieuw geschat heeft.

Gedifferentieerde opcentiemen

Sinds aanslagjaar 2019 mag een gemeente verschillende opcentiemen toepassen binnen haar grondgebied, bijvoorbeeld per buurt of naargelang de belastingplichtige een bedrijf of een particulier is. Dat geldt alleen voor de gemeentelijke opcentiemen: aan de basisheffing van Vlaanderen en aan de provinciale opcentiemen verandert niets. In het overzicht voor 2026 hebben 40 gemeenten meer dan één tarief.

Verminderingen

Er bestaan verschillende verminderingen. Sommige kent de Vlaamse Belastingdienst automatisch toe, andere moet u aanvragen. Het totaal van de verminderingen is altijd beperkt tot de onroerende voorheffing die u moet betalen. Twee voorbeelden:

• Gezinsbijslaggerechtigde kinderen. De vermindering geldt als er op 1 januari van het aanslagjaar minstens twee gezinsbijslaggerechtigde kinderen op het adres gedomicilieerd zijn. Ze is een forfaitair basisbedrag per kind, verhoogd met de opcentiemen van de provincie en de gemeente. Voor aanslagjaar 2026 is het basisbedrag € 8,80. In het voorbeeld van de Vlaamse Belastingdienst (aanslagjaar 2024, 400 provinciale en 1.000 gemeentelijke opcentiemen) wordt dat € 8,32 × (1 + 400/100 + 1.000/100) = € 124,80.
• Bescheiden nieuwbouwwoning. Wie aan de voorwaarden voldoet, krijgt 5 jaar lang 50 % vermindering, nadien 25 % zolang de voorwaarden vervuld zijn. Een van de voorwaarden: het totale niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van al uw onroerende goederen in het Vlaams Gewest is hoogstens € 745.

De volledige lijst, met de voorwaarden, staat bij de bronnen onderaan deze pagina.